中央财政首次为商业性个人住房贷款贴息，政策暂定实施一年；受益面在城市之间明显分化，效果仍取决于居民收入预期与就业市场。

9月28日召开的国务院常务会议，在研究宏观政策发力提效、促进有效投资有关工作时提出，要“研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施”，同时“继续研究储备提振内需的政策举措，谋划更多带动性强的工作抓手”。

一天之后，配套措施随即落地。9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95号），明确自2026年10月1日起在全国范围内实施居民购房贷款贴息政策，实施期限暂定1年。这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息。

一从国常会部署到“免申即享”：一项贴息政策如何落地

政策的核心参数并不复杂。按照通知，居民购房贷款贴息对同时满足三项条件的家庭给予支持：一是使用新发放的商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括存量贷款置换，“首套住房”按现行政策认定，新房、二手房均可；二是所购住房建筑面积不超过120平方米；三是所购住房价格不超过150万元。财政部门按贷款本金给予年化1个百分点、期限最长5年的贴息，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元。对于使用贷款购买保障性住房、使用公积金贷款购房的群体，国家已有相关政策支持，此次不叠加享受。

资金来源同步明确：贴息资金由中央财政、地方财政分别按90%、10%承担，省级及以下财政分担比例由省级财政部门结合实际自主确定。政策实施期内贴息资金总规模不设上限，预算已作充分安排，据实结算。

操作环节被压缩到最少。通知规定，开展商业性个人住房贷款业务的全部银行均可经办贴息业务；购房人按正常信贷流程办理贷款，只需在签订贷款合同时授权银行代为办理，银行自动识别符合条件的借款人，在按月收息时自动计算并扣减贴息金额，实现“免申即享”。经办银行负责审核贴息资格，有关部门适时组织联合抽查。

9月30日，工、农、中、建、交、邮储六家国有大型商业银行相继发布公告，自10月1日起为新发放的符合条件的首套住房商业性个人住房贷款提供贴息服务，并提示办理该业务不收取任何费用、不委托任何第三方代办。

二“降点月供”降多少：1个百分点约等于利息的三分之一

按官方举例，一笔长期限的100万元商业性个人住房贷款，考虑到多数房贷按月付息、贷款余额逐月减少，贴息政策最多可帮助借款人累计减少付息近5万元。

更细的测算来自清华大学房地产研究中心主任吴璟：以100万元贷款、30年期等额本息、原利率3.05%计算，月还款额约4243元；由于剩余本金逐月递减，5个年度的补贴额分别为9861元、9565元、9277元、8998元和8727元，合计约46429元。他同时给出一个对照坐标——2025年全国城镇居民人均可支配收入为56502元。

折扣的参照系是当前房贷利率水平。据中指研究院引述的央行数据，2026年二季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.06%，贴息1个百分点后，购房者实际承担的平均利率降至2.06%。

光大证券研究所副所长王一峰按其测算表示，贴息1个百分点相当于在当前约3.1%的首套房贷利率基础上优惠约三分之一，前5年贴息后按揭实际利率降至2%左右，低于5年期以上首套公积金贷款利率2.6%。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则从机会成本角度分析：当前按揭贷款利率明显高于无风险理财利率，贴息后房贷利率降至2%左右，接近无风险利率水平，居民加杠杆意愿会随之上升。

值得追问的是，为何选择“财政贴息”而非降息或降首付。工信部信息通信经济专家委员会委员盘和林在接受媒体采访时认为，全面降息受制于外部利差环境，而降首付此前已多次使用、效果并不明显，且通常属于地方政策范畴，贴息因此成为可选项中的现实方案。

中国首席经济学家论坛理事长连平则强调其机制意义：这是中央财政首次推出全国统一的商业性个人住房贷款贴息政策，标志着住房支持政策从供给侧延伸到需求侧、从货币工具拓展到财政金融协同。

三门槛即地图：150万元价格线决定了谁是主要受益者

120平方米、150万元的组合门槛，实际上为政策画出了一张受益地图。150万元总价对应约每平方米1.25万元的价格中枢。吴璟基于监测的336个地级及以上城市测算，其中315个城市2026年8月二手房挂牌均价低于每平方米12500元，购买120平方米住房的平均总价不超过150万元。中金公司估算，中低能级城市约50%的新房和70%的二手房符合贴息条件，而超高能级城市仅有约2%的新房满足要求。

中指研究院的数据提供了另一条验证路径：2025年重点40城新房中，120平方米及150万元以内房源成交占比33.6%、二手房占比56.3%；2026年1—8月，这两个比例分别为33.1%和55.2%。即便是一线城市，政策也并非完全无感——深圳贝壳研究院院长肖小平透露，2026年9月深圳二手房成交总价在150万元以内的房源约占五分之一。

分化的结论由此变得清晰。中原地产首席分析师张大伟认为，对于北上广深等一线城市及强二线核心城区，政策直接拉动作用相对有限，满足150万元总价门槛的房源多集中在远郊板块和小户型二手房；普通二线、强三线城市是主要受益区域；而多数县城和人口流出型三四线城市尽管普惠性最强，核心矛盾却不在于利息成本，而在于人口外流与居民收入预期偏弱，政策更多起托底作用。上海易居房地产研究院副院长严跃进补充了一个传导细节：部分总价略高于150万元的房源，房东为满足贴息条件会选择适度让利，这也有助于大城市小户型住宅的流通。

财政成本因此可以测算。银河证券测算全年财政贴息补贴规模约150亿至200亿元；中信证券认为，受面积、价格及单户上限约束，实际所需资金将明显少于全口径推算。中金公司测算显示，该政策每年可支持约1.8万亿元贷款，占新发放贷款的30%—40%，每年减少居民利息支出约182亿元，贴息支持的新发放贷款规模约占存量个人房贷的5%。三部门有关负责人则表示，执行中资金总规模不设上限，预算已作充分安排。

四市场先于政策反应：国庆楼市的暖意

政策出台的背景是仍在调整中的房地产市场。国家统计局数据显示，2026年1—8月，全国房地产开发投资47979亿元，同比下降19.9%；新建商品房销售面积49880万平方米，销售额47470亿元，分别下降12.1%和13.0%；房地产开发企业到位资金50893亿元，下降21.0%，其中个人按揭贷款6846亿元，下降22.4%。

住房城乡建设部9月18日在国新办发布会上提到，二手房交易占比已从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月达到52%。同期，财政部数据显示，1—8月国有土地使用权出让收入同比下降28.6%；央行数据显示，1—8月住户中长期贷款增加188亿元，而上年同期为1.08万亿元。

假期数据为政策效果提供了初步观察窗口。中原地产研究院数据显示，国庆假期全国重点50城新房认购量较去年同期上涨超过15%。

机构统计显示，10月1日至6日，23城新房日均成交套数创三年新高，其中9个二线城市合计同比增长7.1%，宁波、武汉增幅超过100%；可比口径的4个二线城市二手房成交套数同比增长30.5%。上海10月1日至4日一手住宅累计签约233套，同比上涨14%。深圳9月一二手住宅合计网签7049套，环比上涨2.7%，贝壳监测显示国庆假期前五日其深圳合作门店二手房签约量同比增长23%。中指研究院初步统计，9月重点100城新建住宅成交面积约1700万平方米，环比增长约9%、同比下降约7%，其中一线城市同比增长10%。

首笔业务落地的消息也不断传来。10月1日，建行天津市分行成功发放一笔贴息住房贷款，这是该行落实居民购房贷款贴息政策的首笔业务。工商银行黑龙江分行微信公众号10月3日发布消息称，政策实施首日，七台河分行成功落地首笔贴息个人二手住房贷款。10月5日，工商银行海南省分行办理一笔居民购房贷款贴息业务。

五贴息是托底：组合拳之下的观察窗口

购房贷款贴息并非孤立措施。8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确将商品住房预售门槛统一提升至“主体结构封顶”，并有力有序推行商品住房现房销售；此后北京（9月24日）、上海（9月28日）、广州（9月30日）相继发布实施意见，三地对现房销售定金上限分别设定为总房价款的1%、3%和5%。

贴息工具本身也在持续延伸。今年1月，我国创新设立财政金融协同促内需的6项政策工具，中央财政专门安排1000亿元资金。财政部副部长廖岷在8月21日国新办发布会上介绍，今年前7个月，6项政策累计支持相关领域新发放信贷超20万亿元，较上年同期增长超8800亿元、增幅4.5%；政策惠及企业622万家、居民1.13亿人次。

同日，三部门发布通知扩大贴息范围、增加经办机构、提高额度上限，将信用卡专项分期、消费分期等新发生分期业务纳入个人消费贷款财政贴息范围，并将个人在单家经办机构的年度贴息上限由3000元提高至5000元，自8月1日起施行。

与“稳楼市”并行的另一条线是“促就业增收”。9月28日国常会再提“促进就业增收”，据媒体梳理，2025年以来中央层面密集点名“涨工资”。就业与收入数据构成了政策的另一侧坐标：今年前8个月城镇调查失业率平均为5.2%，上半年全国居民人均可支配收入同比名义增长5.2%、扣除价格因素实际增长4.2%。

回到政策本身，多位人士的共识是：年化1个百分点、最长5年的贴息，相对于上百万元的总价和数十年的还款周期，更接近边际支持与预期引导，而非强力刺激。有地产从业者对媒体表示，从拿地、开发到销售通常需要两三年，政策暂定实施一年，对房企拿地和开发决策影响不大；而居民购房意愿偏弱的根本原因在于对收入前景和房价走势的信心，这并非贴息能够直接改变。李宇嘉建议，稳楼市仍需组合拳，例如需求端进一步降低交易税费，供给端推进常住地提供公共服务。

政策的“暂定1年”既构成窗口期效应，也为后续评估留出空间。东方金诚首席宏观分析师王青判断，视政策效果，后续可能进一步优化调整，如加大贴息力度、扩大贴息范围。对市场而言，四季度按揭贷款投放、二手房成交以及三四线城市去库存数据，将是检验这轮政策成色的关键指标。货币端空间收窄之后，财政端能走多远，或许才是这轮稳楼市真正的看点。（《理财周刊-财事汇》出品）

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