最近中信证券发布一份研究报告，名为“供平过租的重要信号”，说某些地方的房贷月供已经低于房租了。其实，无论是购房人还是投资者，都要清楚一点，当前的“供平过租”是有一定条件的。此外，更为重要的是，要理解最近楼市几个重磅政策背后的深层含义。

什么是“供平过租”

最近在房地产市场有两个堪称“重磅”的政策：一个是8月28日，按揭期限从30年增加到40年；另一个是9月29日，以中央财政为主，对于首次置业群体购置总价不超过150万元房屋，房贷可以享受1%的贴息，贷款金额不超过100万元，期限不超过5年。

在利好政策持续出台的背景下，购房者的月还贷负担持续下降，在一定条件下，有些地方月供甚至已经低于同一套房子的月租金。

按2026年二季度全国新发放商贷加权平均利率?3.06%?算，贴息1个百分点后实际利率相当于?2.06%?。以总价150万元房屋为例，首付50万元，贷100万元的商业贷款，选择30年等额本息还款，?贴息后每月还款约3726元?，比贴息前每月少还约522元。

还是100万元贷款，如果把利好政策用足，贷款年限延长到40年，则在贴息政策下，每月还款约3060元?。那么，目前总价150万元的房产，在哪些地方可以获得超过3060元的租金水平呢？

通过公开资料查找，这些地方主要集中在二三线城市。例如杭州、武汉、合肥、长沙等地?，这些城市在房价回调后，低总价刚需房源供给充足，叠加租金未随房价同步下跌，总价150万元左右的主流刚需户型，月租金基本稳定在?3000元以上。而在成都?高新区，总价150万元的次新房，月租金可以达到?3500-4000元。一线城市中，“北上广深”150万元总价的可选房源极少，多数在郊区，月租金大多在2000-2500元，很难稳定达到3000元以上。

月供比租金还便宜的情况，中国香港地区称为?“供平过租”?。一般来说，房贷的负担大于租房，如果月供不仅持平房租，还可能“过之”，就称为“供平过租”?。

当然，目前一些地区出现的“供平过租”现象具有一定条件。一是按照三成以上首付计算（政策允许的最低首付比例是15%）；二是贷款年限达到40年，三是房价不超过150万元，贷款总额不超过100万元。另外，目前的贴息政策不超过5年。5年以后，月供会增加，而房租能否同步上涨，届时是否依然“供平过租”呢？还有待观察。

房价见底了吗？

“供平过租”是房价进入底部的重要信号。中信证券的研报指出，2020年城镇家庭中租房占比为21.1%，其中城市中占比为25.6%，租房居住家庭是潜在的购房群体，一旦租房消费中租金高于月供，将推动租客进入买房市场，进而推动房价的企稳回升。中国香港在2024年底实现了局部的供平过租，2025年3月之后房价进入了止跌回升的通道。

目前所谓的“供平过租”是部分地区有条件的情况下出现的，不是房产市场的普遍现象，不能简单套用中国香港的情况。房价见底还需要关注交易量、租金变动等指标。

另外，“供平过租”?是一个比较粗略的描述，如果用更严谨的金融表述，可以看“租金回报率”与“房贷利率”?的比较。

贝壳研究院数据显示：截至7月份，全国50个代表城市住宅租金环比涨幅有所扩大，其中“北上深”的平均租金已经连续5个月环比上涨，目前“北上广深”的租金收益率分别达到2.15%、2.11%、2.21%和1.97%，50个城市租金收益率则达到2.8%。

按照这个租金回报率测算，享受贴息的商贷利率在?2.06%左右，则在二三线城市可以享受贴息政策的二手房，其租金回报率超过房贷利率，意味着房子产生的租金现金流能覆盖贷款利息支出。

中信证券的研报还指出，“尽管不少中小城市已经实现了“供平过租”，但租金仍有下降趋势，未必是房价见底的信号。以一些城市租金环比上涨为前提，“供平过租”是房价见底的重要信号。政策致力于降低居民的置业负担，相对租房，买房变得越来越划算，建议投资者积极迎接房地产的新周期。”

在一线城市，二手房房价已经在上半年见底。然而，从整体楼市来看，还不能说已经实现“房价止跌”。因此，最近楼市几个重磅政策的目的，在于吸引刚需入市，以促进二三线城市房价企稳。