“最惨购房者”刷屏

近日，一则与购房相关的新闻刷屏，各大媒体争相报道一个“最惨购房者”。

在百度上以“最惨购房人”为关键词进行搜索发现，得到了100000000个结果。没错，是一亿个！

到底是怎么一回事呢？据了解，一伍姓女士在上海购买了一套总价约1550万元的房产。按照事先拟定的合同内容，逾期超过10个工作日的，或买方（即伍女士）单方要求解除合同的，均视为买方违约。

一旦伍女士违约，她除需支付卖方10个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向卖方支付相当于总房价款20%的违约金。

不幸的是，在付了745万元首付款后，伍女士未能按照约定的时间支付尾款并过户而构成违约，她必须承担违约责任。

双方就此对簿公堂，上海市黄浦区人民法院做出一审判决：

伍女士不服，上诉至上海市第二中级人民法院，得到的结果是：驳回上诉，维持原判。

于是，不仅房子没买成，还要支付违约金、房屋装修损失等约490万元，加上案件受理费和律师费用，总损失可能要高于500万元，因此被网友戏称“最惨购房人”。

如何避免重蹈覆辙？

对于购房者来说，如何避免成为伍女士第二？

首先，切莫心存“甩锅”银行的想法。很多人认为，因为银行放款时间过长而导致延期，应该情有可原，其实大错特错。

在上述案例中，伍女士也提出由于贷款延期导致无法在事先约定的时间完成过户，因此自己没有构成根本性违约，但一审法院并不认可该说法。

黄浦区人民法院认为，作为适格的民商事主体，对于在交易中可能产生的风险，应已明知，尤其在合同已明确约定的情况下，伍女士却未及时履行其付款义务，在最终并未能取得卖方谅解和许可的前提下，相应的违约责任伍女士是无法免除的。

实际上，武女士购房是在2020年，那时候的房贷额度并不像2021年上半年那么紧张，贷款迟迟办不下来，更多的还是与贷款金额较高或者还款能力不足有关。

当然，在二手房交易过程中，双方可在合同中明确约定付款时间，以及逾期付款的违约责任，以便保障资金安全。

如果因为政策收紧导致放贷速度放缓，有可能会影响到过户并构成违约。对此，盈科律师事务所全球合伙人郭韧建议：“买家事先与卖家进行协商，并将尾款支付条件写成‘以银行放贷为准’，以避免因银行放贷逾期产生的违约责任。”

需要注意的是，如果因为被银行拒贷，则买家更应承担违约责任。因为房贷没有获批，意味着该购房者并不具备应有的贷款能力，实质上是买家违约。

最后，郭韧提醒说：“购房者在签合同之前，要对自己的购房能力、付款能力以及贷款能力了解清楚，并清晰掌握贷款政策的变化，以及对于每一个时间节点所要完成的工作，比如过户之前购房贷款要审批等，都要做好充足的准备。”