今年二季度以来，一线城市二手房市场成交量持续放大，一些长期挂牌的房子终于可以卖掉了。于是，有不少房东在想，要不要趁热把手中出租的房子卖掉变现。其实，从房地产长周期的视角判断，现在趁热卖房，很可能未来就会觉得“亏大了”。

“卖房”的逻辑

有一位房东在上海外环外有一套房产出租，目前每月有5000元左右稳定的租金收益。他夫妻两人都在IT业工作，收入不菲，近期也没有支出一大笔钱的需求。然而，他突然决定要把这套收租的房产卖掉。他的理由有两点：

第一，要追求更高的投资收益。“这套房子总价300万元左右，如果套现成现金，在香港有收益率3%左右的保险产品，比现在收房租收益高。”

第二，实在跌怕了。房价下跌了5、6年，现在房价终于稳定了，现在不卖掉，以后再跌怎么办？况且，前几年想卖房也卖不掉，现在成交量上来了，终于好卖了。

“老破小”有魅力

最近二手房市场回暖，大手笔的投资买家也出现了。有新闻报道，天津的李先生花了350万元全款买了7套“老破小”，现在每个月收租1.5万元；还有成都一位女买家更狠，总价330万元拿下8套，每个月租金到账2.1万元。

“老破小”的房子，竟然有人抄底，原因何在？其实，这些房产的租金收益率（月租金×12/房屋总价）真不低。上面那些抄底“老破小”的职业投资者，年投资收益率超过5%。

总价300万元左右的房产，月租金5000元，也有每年2%的投资收益，也不算低。更何况，这套房子当初是40万买的啊，租金收益早就超过当年的买房成本了。如果没有大笔的资金需要，稳定收租还是很合算的。

此外，房地产是长周期行业，房价的运行也具有长周期属性。也就是说，房价不会像股价那样频繁的上下波动。

房价“拐点”来临

参考国际经验，房地产的深度调整周期约为6～7年。中国本轮房地产的调整大约开始于2021年，目前已持续了将近5年，二手房价格普遍下调了30%以上，应该说已经完成了深度调整。此外，今年3月份二手房价格指数显示，北京、上海等地二手房房价环比“转正”，预示着一线城市房价拐点出现。

新建商品房市场方面，高盛近日发布报告称，上海和深圳两个城市房地产市场或将在今年底触底，复苏时间较其他一线和二线城市提前6个月至24个月。该机构还预计，上海和深圳的房价将在2025年底至2028年底期间上涨15%。

高盛称，自2024年以来土地投资效率提高，实力较强的国企开发商现金利润率、净资产收益率提升，推动其估值从本轮周期低点回升，如果这些企业核心市场的房地产价格开始上涨，其估值重估将更为显著。

另一方面，中金公司的研究指出，对近50个经济体自20世纪70年代（有数据可考）以来的数据进行检验，未发现一例房价长期跑输通胀的例子。

中金公司的研究指出，在少数房地产市场剧烈调整的时期，可能出现若干年房价明显跑输通胀的情况，但时长一般不超过3～4年。因此，可以说大部分经济体的房价是贴合着通胀曲线向上运行的。只不过由于各个经济体的金融化程度不同，房价对于通胀的超额收益可能会有相当大的差异。

总体上，通胀曲线可以作为房价的一个底部来看待，1997年以后日本和中国香港的房价调整最后都以房价贴合至通胀曲线告终，这实际上意味着房屋定价从金融品向消费品的回归，也是泡沫彻底挤出的一个标志。

目前，中国正经历通胀曲线“筑底向上”的阶段。因此，中金公司的最后结论是：“中国香港市场企稳复苏，中国大陆的核心一线城市也开始有积极迹象。总体而言，我们认为周期的轮子已经开始转动。”