经历5年多的房价下跌，在国家一系列政策刺激下，房价终于有望“止跌企稳”。同样是“房价上涨”，既有新房，也有二手房，对应的指数有“新房指数”“二手房指数”，二者的意义大不相同。搞清楚二者区别，就不会被忽悠了。

市场出现新变化

国家统计局数据显示：3月份70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%。其中，北京持平，上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.3%和0.2%。新建商品住宅销售价格环比上涨城市共14个，比上月增加4个。

二手房方面，3月份一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.4%。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。70个大中城市中，二手住宅销售价格环比上涨城市共13个，比上月增加11个。

在统计学上，“环比”数据反映的是“量变”的视角，“同比”数据反映的是“质变”的视角。

目前，新房价格同比转正的城市已出现4、5个了，其中上海3月新房房价比去年同期上涨3.7%，名列前茅。二手房方面，房价还没有同比转正的城市，原因是去年二手房价格出现加速下跌，跌幅较大，同比转正估计还要一段时间。

所以，综合来看，个别城市的新房房价开始进入上行通道，一线城市的二手房价格也已经企稳。

新房上涨：商品属性

从2011年开始，国家统计局每月都会定期发布“70个大中城市房价指数”报告，到底有什么意义？“监控房价走势的需要、为宏观调控提供决策支持的需要”，这当然正确，但有些陈词滥调了。其实，这些指数对于想要买房、卖房的人来说，也很重要，可以从指数变化中了解市场趋势，为自己的决策提供参考意见。

虽然都是房价指数，但新房指数和二手房指数却有本质的区别，从调查方法上可以看出这种不同。

新房指数比较的是在售新房的市场销售价格，是不同质楼盘的比较。新售商品房价格的变化中蕴含着土地价格的变化、劳动力成本的变化、建筑材料价格的变化等诸多因素。所以，“新房指数”体现的是房产的商品属性，也是观察经济冷暖的一项指标。

现在国家提倡“好房子”建设，住宅品质显著提高，而且土地价格也在企稳，所以未来新建商品房价格会在一定程度上出现上涨。“新房指数”也受到市场一定时期供应结构影响，如果某段时期一批豪宅集中上市，则该地区“新房指数”就会明显高一些。

二手房上涨：资产属性

另一方面，如果要考虑一套房子买下来，未来有多大的预期投资收益率，那就要看二手房指数。二手房指数是一个地区“同质”楼盘的比较，反映的是物业内在的资产价值增长趋势，体现的是房产的投资属性。

“新房指数”在一定时期内可能会上下波动，但“二手房指数”体现的是房产作为资产的价格变化规律，一般来说都具有较长的周期。

理性决策很重要

过去20年，中国的房地产业一直处于严格的调控状态，在2005年、2008年、2012年都出现过房价的短暂下跌，当时的市场变化都是对突发政策的反应，并不是市场本身需要调整。而最近5年的房价下调，虽然也有疫情、“三道红线”等外力因素作为导火索，但却是市场本身内在的力量起决定性作用。以上海外环附近房价为例，在20年内普遍上涨了20倍以上，岂能不调整一下呢。

经历了中国房地产第一轮严格意义上的调整之后，整个房地产业将更加健康。从过往的市场规律来看，在购房政策集中出台、贷款利率大幅降低的阶段，往往也是最佳购房窗口期。

但是，大多数人，并不是经济学上所说的“理性人”，各种人性弱点左右着我们的决策。购房决策上也是同样，多数人是房价越跌越观望、越犹豫，总盼着更低。结果错过了房价调整的“时间窗口”，房价反转后，便乱了方寸，急忙加入抢房的队伍。