8月28日，央行与金融监管总局发布新政，将个人住房贷款最长期限由30年延长至40年。一时间网上炸开了锅，不少人认为40年房贷期限太长了，35岁借要还到75岁，能不能活着还完房贷都成问题。

面对房贷期限延长的问题，我们要理性看待，毕竟国家并没有强迫大家房贷必须借40年，你完全可以根据自己的情况，决定房贷借几年，可以是40年，也可以是30年，甚至更短。不同的群体对房贷的年限要求不同，下面我们具体分析一下。

有公积金的群体

房贷从30年延长到40年，主要是降低了同等贷款金额的月供压力。根据央行与金融监管总局的规定，房贷月供不能超过家庭可支配收入的50%，这就为贷款总额划定了上限。贷款期限越长，贷款总额越高。

如一个家庭的月可支配收入是1万元，月供的上限就是5000元，按3.05%的房贷利率、等额本息还款法计算，贷款30年，贷款金额为117.84万元；贷款40年，贷款金额为138.55万元。如果只提供15%的首付，贷款30年，可买138.6万元的房子；贷款40年可买163万元的房子，两者相差约24.4万元。

不过，对于有公积金的家庭来说，情况就不一样了。由于公积金贷款利率低，肯定是先借足公积金贷款再说。近几年，国内主要城市普遍提高了公积金贷款额度的上限，普通家庭在用足公积金贷款后，使用商业贷款的额度显著下降，借30年和借40年贷款，对购房总价的影响并不大。

在北京、上海、广州和深圳4座一线城市中，北京的公积金贷款额度最高，家庭贷款的上限是240万元，上海和广州是200万元，深圳是130万元。

以北京为例，2025年北京城镇居民的人均可支配收入是96292元，按平均每户2.5人计算，家庭可支配收入平均在为240730元，其中的一半可用来作为房贷月供，月供上限为10030元。公积金贷款利率为2.6%，贷款期限30年，等额本息还款法，月供为9608元。

去掉公积金贷款后，还可以用来偿还商业房贷的月供仅为422元，借30年房贷，总额为9.95万元；借40年房贷，总额为11.7万元，两者相差不大，对提高总购房款没有太大帮助。其他几个城市情况见附表1。

附表1：一线城市公积金加商业贷款购房总价比较（单位：元）

在一线城市中，只有深圳的差异比较大，但房价总额也只多了17.76万元，也就是面积大了3-4平方米。对于房价比较高的一线城市来说，借40年房贷并不能大幅提升购房能力。如果想买总价更高的房子，只能增加首付，靠延长贷款期限实际意义不大。

没有公积金的群体

对于没有公积金的群体，月收入的一半拿来还房贷，借30年和借40年还是有点差异的。具体的数字见附表2

附表2：一线城市纯商业贷款购房总价比较（单位：元）

从表中可以看到，借30年和借40年房贷相比，在北京和上海，总价大约差49万元，在广州和深圳总价大约差44万元，这点差价差不多可以多买一个小房间，对于想一步到位的人来说，可以考虑借40年。

谁适合借40年房贷

通过上面的分析，不难发现，在公积金贷款额度普遍升高的情况下，对于能借公积金贷款的家庭来说，借40年房贷以提高购房总价的空间不大。只对不能借公积金贷款的家庭，能有一定的帮助。

但这不等于说所有不能借公积金贷款的家庭都适合借40年房贷。因为，40年房贷要比30年房贷多还很多利息。同样是100万元贷款，借30年的总还款额是152.75万元，借40年的总还款额是173.22万元，多还的20.47万元利息会对未来的养老产生较大的影响。

那么，什么人更适合借40年房贷呢？一是想一步到位买总价更高房产的人；二是有能力提前还款的人；三是收入稳定增长的人。如果每个月还完贷款，剩余的钱仅够支付家庭的正常开支，那么他不适合借40年贷款。因为等他还完房贷，基本已经过了法定退休年龄，手里没有任何养老储蓄是非常危险的事情。这些人只能降低购房总价，以积攒养老金。

如果借100万元40年房贷，每年能提前偿还2.4万元（银行通常要求提前还款额每次大于半年的还款金额），大约29年可以还完全部贷款，这和借30年贷款的时间相差不多。由于提前还款后，月供金额会下降，每年若将少还的月供也用于提前还款，还完全部贷款的时间只需要21年。

因此，对于家庭收入能稳步增长，有能力提前部分还款的家庭来说，借40年贷款以提高购房总价才是有意义的。否则，还是量力而行，按照30年甚至更短期限借房贷为好。