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楼市“越调越高”会重演吗
2016-08-19 | 作者: 刘畅
我国房地产市场形成初期便伴随着“调控”。然而十几年来,经历5轮大规模的楼市调控,核心城市的房价依然没有如政府所愿的“保持稳健”,而是每隔几年便暴涨一次。这究竟是为何?
    

楼市调控扩大范围

8月11日下午4时,苏州正式出台《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》,具体内容与此前网上流传已久的文件内容基本一致。《意见》规定,非本市户籍居民家庭申请购买第二套住房时,应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。这意味着苏州正式成为第一个重启限购的二线城市。  

几乎同时,南京市政府发布了《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》,明确提高二套房首付比例,并调整土地公开出让竞价方式。

此外,厦门、合肥这两个近期房价涨幅较大的城市,已分别在7月15日和8月9日各自出台本地的楼市调控政策。

在今年3月份,首先是上海、深圳这两个一线城市出台了楼市调控政策,随着二线热点城市纷纷加入到调控的阵营,以及天津、济南、武汉、郑州、杭州、昆山等其他10个热点城市的跃跃欲试,大规模的楼市调控又出现在国人面前。

为什么房价“越调越高”

然而与此同时, 上海土地市场的表现却再度让人 “惊诧” ——8月17日融信以110.1亿元的总价夺得上海静安地王, 创下了中国土地成交史上最贵地王纪录。其实在中国,“楼市调控”是个高频词汇,不妨回顾一下过去10多年来5轮调控所走过的路。

应该说,第一轮中国房地产的牛市启动于2000年。1998年住房分配制度取消,同年国家出台宏观调控政策刺激内需;1999年房地产业下游的黄沙、水泥、钢材等基础材料价格开始大涨。2000年,经历了几年低迷的楼市开始复苏。

2001年,沪上房地产主流媒体曾为新结婚的年轻人购房作过这样的选题:“内外环线之间30万元安个家”,编辑们似乎不费力便搜索到一系列符合这样总价标准的楼盘,因为当时上海新房均价在每平方米4400元左右。到了2002年,上海全年住宅预售成交均价为4803元,而刚到了2003年一季度,上海住宅预售成交均价便蹿升至5158元。

于是,2003年6月13日“调控”开始,央行出台新的房贷政策,要求各地严控别墅等“高档住宅”的贷款;同时,建设部在全国范围内“严查土地审批”,控制土地供应总量,为房产热降温。

应该说,2003年的第一次调控仅仅是不成功的“探路”,未能抑制房价,反而因为限制供地刺激房价飙升。上海全年房价涨幅超过20%,而在浦东世博园周边地区、杨浦五角场地区,受世博会以及地铁规划建设的刺激,房价涨幅在50%以上。

2005年,可以称作中国房地产市场第一个真正的调控之年。中国房地产市场化以来第一次如此密集地出台房产调控政策,政策覆盖面涉及土地、信贷、税收多方面,政策目的是抑制“投机炒房”。强势的调控政策引发市场震动,开发商大幅降价。

2007年,由于房价报复性反弹,当年年底出台一系列“抑制有效需求”的调控政策,例如“第二套房贷40%首付+1.1倍利率”。

2010年,因为2009年房价再次大幅飙升,被称之为“史上最严厉”的楼市调控降临了。政策在2007年调控政策基础上大幅加码,并且开创性地提出“限购”,同时在土地、开发商贷款等供给端开刀,似乎“没有买卖,就没有涨价”。这也是时间最长的一轮调控,一直到2015年政策才有放松。

2016年,第五轮调控开始,但是不搞“一刀切”,由热点城市自行定夺,政策特点依然是“抑制购房需求”(即一系列“限购”政策)。

从13年历次调控的手段和目的来看,发力点都是“抑制需求”、“抑制供给”,这只能达到暂时的效果。

从根本上来说,必须增加供给,但是碍于各地统一的死守“耕地红线”的政策性束缚,对于热点城市来说,增加供给只能是空谈。因此,也难怪楼市调控变成“空调”,甚至是“饥饿营销”——房价越调越高。

房价上涨已成货币现象

在中国,核心城市出现高房价的现象有多种成因,例如城市化进程带来的人口流入、房地产投资需求的兴起、高收入阶层的出现等等。但是按照中国社会科学院《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(2016)》的说法,“2010年之后房地产价格更多体现为一种货币现象。”

这个判断是非常有道理的。为什么这么说呢?不妨看数据。

2009年之后,为防范国际金融危机对中国经济造成伤害,中国广义货币M2大规模超常增长,甚至超过美国和日本,成为全球规模最大的国家。同时M2/GDP的比值也大幅上升,从2008年的1.58倍,迅速上升到2014年的1.93倍,2015年则超过2倍。

单看最近3年的M2增速,更为直观。数据显示,2012年年末,广义货币(M2)余额97.42万亿元;到了2015年年底则快速上升到139.23万亿元。3年间,平均年化增长14.3%。

而最近3年的GDP增幅为7.6%、7.4%、6.9%。由此可见,最近三年M2增速大幅超过GDP的增速,几乎超过一倍。那么从理论上来说,一定存在通货膨胀的现象,即物价上涨,其中房价的上涨是一个重要的体现。

按照国家统计局公布定基指数测算,2013年至2015全国平均房价累计涨幅17.3%,年化上涨率为5.7%。这3年间,除了2015年开始陆续解除“限购”外,其余的时间均处于严格的楼市调控阶段,因此很难说是“需求”助推了房价的上涨。那么,就有了另外一个推手——货币发行量因素 。

此外,从人民币汇率的角度,还可以进一步观察为什么现阶段房价“易涨难降”。 比如为什么人民币没有大幅贬值的基础?人民币国际化到底要做什么?从一个最优化的角度来讲,想要推进人民币国际化,最理想的状态是怎样的呢?兴业证券研究所副所长王涵对此有一个专门的论述。

他称:“理想的状态就是在本币币值相对较高的时候推行本币的国际化。所有国家都不愿意像当年的日本一样,在本币很便宜的时候推行国际化。因为本币汇率较低意味着所能买的资产数量较少,国外的投资者可以用本币买入本国更多的资产。这样的国际化会对本国造成损失,这也是所有国家不希望看到的。因此,从人民币国际化的战略上来讲,人民币贬值的空间十分有限。但现在为什么会贬值呢?可能是为了预防如果币值过分高估,资本账户一旦开放,资金涌出太多。”

“十三五”规划中,提到金融领域改革的目标之一是:“有序实现人民币资本项目可兑换,推动人民币加入特别提款权,成为可兑换、可自由使用货币。”也就是说,“人民币在2020年成为可自由兑换的货币”已是官方的既定目标。那么,可以预计,在目前人民币阶段贬值结束之后,未来长期来看,人民币将保持稳定。

人民币既然不存在持续贬值的基础,那么作为最主要的人民币资产,房产会存在持续价格下降的基础么?显然,在人民币自由兑换之前,这个可能性也不大。

居民加杠杆值得警惕

房价的持续上涨,会导致居民负债大幅增加。一个颇能说明问题的数据就是,目前“房贷”已经成为新增贷款主力。

最新数据显示,今年7月份人民币贷款增加4636亿元,分部门看,住户部门贷款增加4575亿元,其中,短期贷款减少197亿元,中长期贷款增加4773亿元。

显而易见,以住房按揭贷款为主的居民中长期贷款成为新增贷款的绝对“主力军”。

更夸张的是,当月居民中长期贷款新增规模甚至超过了总的人民币新增信贷规模。

目前居民住房贷款维持在每月5000亿元上下,比往年增幅较大,往年月均仅3000多亿元。

新增房贷增长加快,也被市场解读为居民在快速加杠杆。其中原因就在于,房价持续上涨后,居民不得不被动性地增加负债。

中国银行业协会首席经济学家巴曙松指出,近些年中国居民杠杆率(居民部门债务/GDP)增长非常快,这是由于中国一直把居民加杠杆、政府部门加杠杆,作为应对企业负债对经济增长带来冲击的重要药方。

不过,中金公司研究部近日发布的一份报告认为,相对国际可比指标,中国目前的房贷杠杆和房贷负担能力还未超出合理范围。该报告指出,截至2016年6月底,中国房贷存量约为16.8万亿元,占过去4个季度GDP总和的24%。而日本2014年这个比例为41%,美国2015年为53%。

也就是说,从存量、从历史的角度来看,居民购房杠杆还是安全的。

但是如果把目光放在当下,又是另一番景象。

海通证券首席宏观分析师姜超在一份研报中指出:“今年上半年中国新增房贷与GDP的比值高达6.4%,不仅远超日本历史高点(3.0%),也接近美国历史峰值(8.0%)。这意味着目前居民在运用房贷购房方面或已接近极限。”

报告还显示:“目前中国居民房贷收入比为0.46,已超过日本房产泡沫时期的水平。若按现有速度扩张,则将在5年内达到美国次贷危机前的历史高点。”

姜超还认为:“中国居民负债率或被低估,中国房贷高增长不可持续,地产泡沫值得警惕。”

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